Alvará de Execução de Edificação Nova em São Paulo
A chancela que libera tapumes, escavação e fundação. Sem ela, qualquer trabalho físico no terreno é obra irregular — sujeita a embargo, multas e lacração do canteiro pela Subprefeitura.
Conteúdo revisado por especialista
Eng. Samuel Costa
Licenciamento de Obras e Responsabilidade Técnica em SP
O que é o Alvará de Execução de Edificação Nova?
O Alvará de Execução de Edificação Nova é o documento emitido pela SMUL (Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento) que autoriza o início físico das obras de uma edificação nova em São Paulo — o direito de instalar tapumes, escavar, bater estacas, montar andaimes e iniciar toda a sequência construtiva até a conclusão da obra.
Enquanto o Alvará de Aprovação chancela o projeto arquitetônico no papel, o Alvará de Execução foca na execução prática: quem é o engenheiro responsável pela obra, como os resíduos serão descartados, como o canteiro impactará a vizinhança e se há licenças complementares necessárias (tapume, arvores, patrimônio histórico).
O Alvará de Execução está vinculado ao Alvará de Aprovação existente. Sem a aprovação do projeto, não há execução — exceto nos casos de Alvará Automático para pequenas obras e no processo conjunto de Aprovação e Execução unificados.
O que é exigido para emissão do Alvará de Execução
- 📄 Matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis
- 📄 Certidão de IPTU com número do contribuinte (SQL)
- 📄 Cópia do Alvará de Aprovação emitido (número do processo)
- 📄 Plantas aprovadas com carimbo da Subprefeitura
- 📄 ART de Execução do Responsável Técnico pela Direção da Obra
- 📄 Ficha Técnica preenchida no Aprova Digital
- 📄 PGRCC (para obras acima de 600m²)
- 📄 Autorização de vegetação da SVMA (se houver corte de árvores)
- 📄 Alvará de Tapume (se tapume avançar sobre passeio público)
- 📄 Plano de Segurança do Trabalho (NR-18) para obras com mais de 20 funcionários
- 📄 Licença para instalação de andaimes sobre passeio (para obras em altura)
- 📄 Contrato com empresa de caçambas licenciada para descarte de entulho
O Responsável Técnico: a peça central do Alvará de Execução
O Responsável Técnico pela Direção da Obra (também chamado de Diretor de Obras) é o engenheiro civil ou arquiteto que assina a ART de Execução e assume responsabilidade técnica pela obra do início ao Habite-se. A Prefeitura exige que esse profissional esteja identificado na Ficha Técnica do processo e que seu nome conste na placa obrigatória afixada na fachada do canteiro.
- → Garantir execução conforme o projeto aprovado
- → Emitir o Boletim de Conclusão de Obra (BCO) ao final
- → Comunicar alterações de projeto à SMUL (Projeto Modificativo)
- → Assinar relatórios de andamento quando solicitados
- → Orientar a equipe sobre normas de segurança NR-18
- → Auto de Embargo imediato pela GCM ou Subprefeitura
- → Multa administrativa progressiva a cada dia de infração
- → Impossibilidade de emissão do Habite-se sem RT registrado
- → Responsabilização do proprietário por danos estruturais
- → Cancelamento do alvará por irregularidade documental
Substituição do Engenheiro durante a obra
Se a construtora responsável for substituída, o engenheiro renunciar ou o proprietário decidir mudar o profissional durante a execução, é necessário comunicar formalmente à Subprefeitura via Aprova Digital — com baixa da ART do profissional anterior e emissão de nova ART pelo substituto, que passa a assumir a responsabilidade a partir do ponto atual da obra.
⚠ Prosseguir com engenheiro "fantasma" é irregularidade grave
Se o Alvará registra um engenheiro que não pisa mais no canteiro e a obra continua, a Prefeitura entende que não há responsável técnico ativo — o que configura a mesma situação de obra sem alvará. Em vistorias surpresa, o fiscal pode embargar toda a obra imediatamente, mesmo que o alvará esteja formalmente vigente.
Do Alvará de Execução ao Habite-se: o ciclo completo
O Alvará de Execução abre o ciclo da obra física, mas não encerra o licenciamento. Ao término das obras, o Responsável Técnico deve emitir o Boletim de Conclusão de Obra (BCO) e solicitar o Certificado de Conclusão (Habite-se) via Aprova Digital.
Sem o Habite-se, o imóvel não pode ser vendido com financiamento bancário, averbado no Cartório de Imóveis com a área construída, nem utilizado para obtenção do Alvará de Funcionamento para atividades comerciais.
Perguntas Frequentes sobre o Alvará de Execução em SP
O Código de Obras e Edificações (COE) prevê que obras sem alvará são automaticamente sujeitas a Auto de Embargo pela fiscalização da GCM ou da Subprefeitura. Se o proprietário continuar a obra após o embargo, são aplicadas multas diárias que dobram a cada reincidência, além de apreensão de materiais e lacração do canteiro. Em casos graves, pode haver responsabilização criminal por obra irregular.
Não. O Alvará de Aprovação tem validade de 2 anos. Se esse prazo vencer sem que o Alvará de Execução tenha sido protocolado, é necessário refazer todo o processo de aprovação do projeto — incluindo o pagamento de novas taxas e eventuais adequações ao zoneamento vigente na data da nova aprovação.
Sim. O Alvará de Execução só é emitido com indicação de um Responsável Técnico pela Direção da Obra (engenheiro civil ou arquiteto), cuja responsabilidade está formalizada por ART/RRT no CREA/CAU e na Ficha Técnica da Prefeitura. Esse profissional deve assinar o Boletim de Conclusão de Obra (BCO) ao final, sendo requisito para o Habite-se.
O Alvará de Execução perde validade se a obra não for iniciada dentro de 1 ano da emissão, ou se for paralisada por mais de 1 ano consecutivo sem justificativa formal perante a Subprefeitura. Em ambos os casos, é necessário revalidar o alvará ou reiniciar o processo.
O PGRCC (Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil) é obrigatório para obras com área superior a 600m² ou volume de resíduos superior a 100m³. Ele documenta como os entulhos serão descartados — quais aterros licenciados serão usados, como as caçambas serão rastreadas, e como os resíduos perigosos (amianto, tintas, solventes) serão tratados. Sem o PGRCC, a Subprefeitura não emite o Alvará de Execução.
Não. Iniciar qualquer serviço físico no terreno (escavação, fundação, bate-estaca, montagem de tapumes sobre o passeio público) antes da emissão do Alvará de Execução configura obra sem alvará. A única exceção são os serviços preparatórios que não impactam a estrutura e não avançam sobre o passeio — como demarcação topográfica e instalação de canteiro dentro do lote.
A substituição do Responsável Técnico durante a execução é possível e legal, mas precisa ser comunicada formalmente à Subprefeitura via Aprova Digital. O novo engenheiro precisa emitir uma nova ART de Execução assumindo a responsabilidade a partir do ponto em que a obra está. Prosseguir com a construção enquanto a Prefeitura registra um engenheiro que não atua mais no canteiro configura irregularidade administrativa.
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