Consulta de Viabilidade e Zoneamento em SP
Verifique antes de assinar o contrato. Análise de compatibilidade de CNAE com o zoneamento do endereço, Certidão de Uso do Solo e interpretação do Plano Diretor 2023 de São Paulo.
📋 Documentos e Laudos Específicos desta Ocupação
- ✓Endereço completo do imóvel pretendido
- ✓CNAE(s) das atividades a serem exercidas
- ✓Área aproximada do imóvel
- ✓Tipo de imóvel (comercial, misto, andar de edifício)
* Lista baseada nas exigências habituais da SMUL, Covisa e Aprova Digital SP. Pode variar conforme metragem e zoneamento.
Por que fazer a consulta de viabilidade antes de assinar o contrato
Um dos erros mais comuns de quem está abrindo negócio em São Paulo é assinar o contrato de aluguel ou comprar o imóvel antes de verificar se o zoneamento permite a atividade. A Certidão de Uso do Solo desfavorável inviabiliza o processo de Alvará de Funcionamento — e o empreendedor fica com o imóvel e sem poder abrir.
Nossa consulta de viabilidade entrega uma análise completa do endereço em até 3 dias úteis — com o parecer sobre a compatibilidade do CNAE, as restrições de uso da zona e as alternativas disponíveis caso o uso pretendido seja incompatível.
O que analisamos
Zona de uso do endereço (PDE 2023 e Lei 16.402/2016), compatibilidade do CNAE com a tabela de usos permitidos, restrições de área, afastamentos e gabarito.
Certidão de Uso do Solo
Protocolo da CUS junto à Prefeitura e interpretação técnica do resultado — incluindo casos de análise especial ou uso não conforme.
Parecer e alternativas
Relatório com conclusão clara: viável, viável com restrições ou inviável — e as alternativas recomendadas para cada caso.
Perguntas Frequentes — Viabilidade e Zoneamento em SP
É a verificação prévia se um determinado uso (CNAE / atividade) é permitido em um endereço específico de acordo com o zoneamento do Plano Diretor Estratégico de São Paulo. Essa consulta evita que o empreendedor invista em um imóvel onde o negócio não pode funcionar legalmente.
A CUS é emitida pela Prefeitura de São Paulo via sistema Aprova Digital. Ela informa se o CNAE pretendido é compatível com a zona de uso do endereço. A compatibilidade é determinada pelo Mapa de Uso e Ocupação do Solo do PDE 2023 e pela Lei de Zoneamento (Lei 16.402/2016).
Não é legalmente obrigatória antes da abertura do CNPJ, mas é altamente recomendada antes de assinar qualquer contrato de aluguel ou comprar um imóvel. Descobrir após o investimento que a atividade é incompatível com o zoneamento é um dos erros mais caros no licenciamento empresarial.
O Plano Diretor Estratégico 2023 é a lei que define as regras de uso e ocupação do solo em São Paulo para os próximos anos. Ele trouxe mudanças significativas nas zonas de uso — algumas áreas tiveram o uso comercial ampliado, outras tiveram restrições. Nossa equipe analisa o endereço considerando a versão mais atual do PDE.
Sim, parte da consulta pode ser feita pelo GeoSampa (sistema de mapas da Prefeitura de SP) e pelo sistema Aprova Digital. Porém, a interpretação correta da legislação de zoneamento — especialmente para casos limítrofes ou atividades específicas — requer análise técnica por profissional especializado.
Há algumas alternativas: buscar outro endereço com zona compatível, verificar se existe possibilidade de enquadramento por exceção (Outorga Onerosa de Alteração de Uso), ou adaptar o modelo de negócio para um CNAE compatível. Nossa equipe avalia todas as opções antes de recomendar o caminho.
Verifique a Viabilidade do seu Endereço em SP
Informe o endereço completo e o CNAE da atividade. Emitimos o parecer de viabilidade em até 3 dias úteis.
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